QUELLE EST LA VALEUR D’UN BIEN IMMOBILIER OCCUPÉ ?

HABITAT LOCATIF – QUESTION EXPLOSIVE

© musée d’Art et d’Histoire, Neuchâtel

LES VILLAS SUCHARD À SERRIÈRE-NEUCHÂTEL

Les villas de la Cité Suchard ont été construites entre 1886 et 1897 par le propriétaire de la chocolaterie pour ses ouvriers. Elles sont situées au bord du lac de Neuchâtel, ce qui est certainement un de leurs attraits. Elles offrent à leurs occupants, ouvriers de l’usine Suchard, un cadre de vie de qualité, supérieur aux normes de confort et de salubrité des constructions « sociales » de cette époque. Certains les considèrent même comme un modèle d’habitat social.

© musée d’Art et d’Histoire, Neuchâtel

LA PREMIÈRE CORRECTION DES EAUX DU JURA.

Commencés en 1868, les travaux de la première correction des eaux s’achèvent en 1891. L’abaissement et l’égalisation du niveau des trois lacs réduisent la menace des crues et permettent les premiers remblais devant la cité Suchard.

© musée d’Art et d’Histoire, Neuchâtel

EN 1990 L’ENTREPRISE SUCHARD QUITTE NEUCHÂTEL

Après un changement d’actionnariat qui voit le dernier membre de la famille fondatrice Suchard céder ses parts, l’entreprise cesse toute sa production chocolatière à Neuchâtel et la déplace à Berne. En 1994, Suchard renonce au projet de réfection de l’ensemble du quartier et décide de vendre les maisons à ceux qui les occupaient.

Elle les vend sous la forme d’une copropriété. La grande majorité des habitants du quartier, au début, est constituée de retraités de Suchard. Mais lorsque les usines ferment, ils sont petit à petit remplacés par des gens extérieurs.

© musée d’Art et d’Histoire, Neuchâtel et l’IMPARTIAL du 18 avril 1989

ET LÀ SE POSE LA QUESTION : QUELLE EST LA VALEUR DE CES VILLAS ?

Cette question peut paraître anodine, voire banale à ceux qui pratiquent les transactions immobilières au quotidien. Elle ne l’est pas du tout. Et à y regarder de près, c’est précisément la question à laquelle personne n’a jamais répondu et ne veut/peut toujours pas répondre valablement.

Personne ne s’est même intéressé de près à une évaluation équitable. Et c’est tout l’antagonisme qui rend incompatible l’habitat collectif avec les retraites.

C’est la raison PREMIÈRE des coûts des logements aujourd’hui (mai 2023) non maitrisés en Suisse, et certainement ailleurs aussi. C’est également la raison de l’inéquation des retraites, même si les Français en descendant dans la rue contre leur réforme « Borne » espèrent encore – à tort – résoudre le problème en ajoutant une part de capitalisation.

© musée d’Art et d’Histoire, Neuchâtel et l’IMPARTIAL du 18 avril 1989

LA VENTE MET EN CONFLIT LES INTÉRÊTS CONTRADICTOIRES DE 4 – GROUPES DE – PERSONNES

Ces groupes ont chacun des « droits » et d’excellentes raisons de les défendre. Malheureusement, ces droits et intérêts sont divergents. Imaginons les conditions et enjeux de la vente, de façon simplifiée (et en partie fictive) et centrée sur les seules conditions économiques.

ACTEUR N° 1 : le vendeur

La société Suchard déménage sa production dans la banlieue de Berne et ne peut plus loger ses ouvriers dans ces villas qui restent « immobiles » à Neuchâtel (ce qui semble évident, mais est trop souvent ignoré dans les évaluations immobilières).

ACTEUR N° 2 : les acquéreurs

Les habitants sont les locataires, anciens ouvriers de Suchard qui sont à la retraite. Ils jouissent d’un bien locatif qui leur est loué et entretenu par leur employeur à un prix inférieur au marché. Ils bénéficient d’une sorte de privilège.

ACTEUR N° 3 : les cotisants de la caisse de pension non locataires

Les ouvriers de Suchard qui ne bénéficient pas du privilège de l’usage de ces villas ou qui doivent déménager à Berne ont une tout autre vision.

ACTEUR N° 4 : les tiers extérieurs intervenants

C’est l’ensemble des intervenants extérieurs qui se mêlent abusivement de la transaction et qui l’impactent pour leur profit personnel et sans contre-pouvoir.

QUELS SONT LEURS RÔLES ET INTÉRÊTS RESPECTIFS ?

ACTEUR N° 1 : le vendeur

Il a fourni l’effort et pris le risque économique. Il s’est montré précurseur et entrepreneur, mais son activité de base, déplacée à Berne, lui fait perdre l’objectif premier de ces villas de loger ses ouvriers à bon marché. Le montant de la vente ira grossir sa caisse de pension (obligatoire depuis le 1er janvier 1985 en Suisse sous forme de LPP).

On peut donc dire que l’intérêt d’une vente à prix élevé est bénéfique pour le vendeur et pour le but social de la caisse de pension.

ACTEUR N° 2 : les acquéreurs

Sauf que les acquéreurs sont aussi les bénéficiaires de cette caisse de pension. On pourrait envisager un arbitrage donnant ainsi partie de l’usage du bien social comme une part de la valeur de la retraite. En d’autres termes, si les villas sont louées à des prix inférieurs au marché – ce qui est le cas ici – les bénéficiaires ouvriers retraités peuvent trouver un intérêt à l’achat bon marché puisqu’ils sont en même temps pourvoyeurs et bénéficiaires de la caisse de pension.

Qu’advient-il si parmi eux certains revendent ou relouent à des tiers hors Suchard ?

ACTEUR N° 3 : les cotisants de la caisse de pension non acquéreurs

Oui, mais cela se fait contre l’intérêt des autres ouvriers qui bénéficient également de cette caisse, mais qui ne profitent pas de l’usage de ces villas. Économiquement, ils ont tout intérêt à un prix élevé – ou à une location élevée – pour que l’ensemble de la valeur se retrouve justement répartie entre tous les bénéficiaires de la caisse de pension.

Donc théoriquement – et assez fictivement, je le concède – certains ouvriers ont tout avantage d’une location élevée et d’un prix de vente maximum, car cela représente une part de leur retraite.

Cet antagonisme n’a jamais été réfléchi et la fixation du « juste » ne peut pas – en même temps – satisfaire les intérêts de l’ouvrier qui habite dans ces villas et celui qui n’en profite pas, mais dont dépend sa retraite. Le premier voudra un loyer et un prix de vente le plus faible, au contraire du second.

Y AVEZ-VOUS SONGÉ ?

C’est exactement ce qui se passe aujourd’hui, lorsque vous trouvez votre loyer trop cher, et que vous luttez pour sa régulation. Il se peut qu’en fait, vous bridiez les revenus de votre (future) retraite.

Personne n’a envisagé le problème et tous les éléments sont réunis – mais non résolus – dans cet exemple pour envoyer notre loi du deuxième pilier dans le mur. Tous.

Cela fait le beurre du 4ᵉ groupe. Celui qui crée et maintient l’impasse de l’immobilier locatif.

ACTEUR N° 4 : les tiers extérieurs intervenants

Les acteurs du dernier groupe, et ils sont très nombreux, ce sont toutes les personnes et tous les intéressés qui vont s’imposer et bloquer le peu d’espace de liberté de cette transaction. Ils ont tous des intérêts personnels, très spécifiques et très sectoriels, pour ne trouver aucun avantage à une solution de résolution globale.

Aujourd’hui, ni le logement, ni la retraite en Suisse (et aussi probablement dans d’autres pays) ne sont plus maîtrisables.

J’ai déjà en partie parlé de l’AVS ici, je dédicacerai au autre article entier pour expliquer la mise en danger de la LPP qui, en promettant un rendement sur les fonds de 7% à 65 ans après les avoir placés à 4% pendant la durée de cotisation, créent un faux espoir de retraite qui ne sera pas tenu.

Soudainement, la LPP donne à l’État le monopole d’une seconde tranche de retraite qu’il prétend assurer en imposant des cotisations sur les salaires, et en plaçant ces montants – très vite des milliards – selon des normes très rigides. Les placements sont très limités et l’habitat locatif en Suisse est l’un d’entre eux.

Malheureusement aux dépens des propriétaires, locataires et futurs acquéreurs comme on vient de le voir. Ces conditions ne doivent JAMAIS être un enjeu politique. C’est trop important. Les conditions de l’AVS et la LPP ont été fixées à un moment donné sans se rendre compte de leur inadéquation dans le temps.

Le coût du logement, la surveillance de son loyer et la fixation de son rendement couplés avec le montant des retraites rendent les éléments de cette combinaison incompatibles, si ce n’est explosifs.

En 1994, c’est l’année où des tunnels de l’autoroute A5 conduisent le trafic direction Est sous la ville. Le lac est loin des villas.

Ce qui en dit long sur la valeur d’un bien basée uniquement sur sa situation. Ce d’autant que le dernier tronçon de l’A5 direction Ouest en direction d’Auvernier (tunnel de Serrières) sera construit en 2014 pour permettre le développement du plus important contribuable du canton de Neuchâtel.

Intéressante comparaison des moyens en œuvre.

La valeur de nos cotisations de retraite et de l’habitat locatif est au mieux chancelante, au pire à risque. Elle n’est pas maîtrisée et personne ne s’en soucie. Pensez-y. Nous sommes face à un énorme risque de schéma de PONZI.

PENSER DIFFÉREMMENT

JESSEL c’est une autre façon d’envisager l’habitat collectif qui ne mette pas en porte-à-faux les RÉSIDENTS et les contraintes économiques immobilières. Et c’est possible.

JESSEL propose de l’habitat qui n’entre pas en conflit d’intérêts avec les taux de rendement des – éventuelles – futures retraites. Au contraire, JESSEL intègre les retraites.